2025년 들어 은행들이 다시 대출 규제를 강화하고 있습니다. 한동안 기준금리 동결과 부동산 시장 안정화 기대 속에 다소 완화되는 듯했던 대출 규제가, 다시 은행 창구 앞에서 고개를 들고 있습니다. 특히 서울 강남·서초·송파·용산구 등 특정 지역에서 집값 급등 가능성이 커지면서, 규제의 칼날은 더욱 날카로워지고 있습니다.


집값은 들썩이는데, 다시 대출 잠그는 은행들

2025년 3월 현재, 우리은행은 서울 4개 구(강남·서초·송파·용산)의 주택을 유주택자가 구입할 경우 신규 주택담보대출(주담대)을 중단한다고 발표했습니다. 단, 무주택자나 기존 주택을 매도한 경우에는 대출을 허용합니다. 하나은행도 같은 시기에 조건부 전세자금대출과 1주택 이상 보유자의 서울 내 주담대를 제한하기로 결정했습니다. SC제일은행, NH농협은행 등도 잇달아 규제를 강화하면서 주요 시중은행들이 보조를 맞추고 있습니다.

은행권의 이번 조치는 정부의 ‘자율적 대출관리’ 요청에 따른 선제적 대응으로 풀이됩니다. 금융당국은 집값 급등에 따른 투기 수요를 억제하기 위해 시중은행에 개별 면담까지 예고하며 압박 강도를 높이고 있습니다. 하지만 정작 집을 사야 하는 사람들은 더 까다로운 문턱에 가로막히는 상황. 부동산 시장과 대출 규제, 그리고 실수요자의 딜레마를 함께 짚어보겠습니다.


왜 다시 대출 규제가 시작됐을까?

그 중심에는 ‘서울 집값’이 있습니다. 기준금리 인하 기대감, 토지거래허가구역 해제 등으로 인해 서울 집값은 다시 상승세를 보이고 있습니다. KB부동산에 따르면, 2025년 2월 서울 아파트 매매가격지수는 전월 대비 0.84% 상승했습니다. 이는 전년도 같은 달 대비 약 1.7배 높은 상승률입니다.
이번에 발표된 은행별 규제는 단순한 대출 제한을 넘어, 주택 보유 여부와 지역, 대출 목적까지 다각도로 고려되고 있습니다. 그 중에서도 가장 큰 영향을 받는 곳은 바로 서울, 특히 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구입니다. 우리은행은 유주택자가 이들 지역에서 신규 주택을 구입할 경우 주택담보대출을 전면 중단한다고 밝혔습니다. 무주택 가구이거나 기존 주택을 매도한 경우에만 예외를 둡니다.

하나은행 역시 1주택 이상 보유자가 서울 내 주택을 구매할 경우 신규 주택담보대출을 차단합니다. 전세자금대출도 조건부 승인 방식 중 일부는 중단되며, 특히 ‘갭투자’로 불리는 전세 끼고 집 사기를 차단하려는 의도가 분명히 드러납니다. SC제일은행은 2주택 이상 보유자의 생활안정자금 대출도 막았고, NH농협은행은 조건부 전세대출 중단에 나섰습니다.


실수요자는 어쩌라고요?

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문제는 이러한 규제가 실수요자에게도 영향을 준다는 점입니다. 정부와 은행들은 “무주택자 중심으로 실수요는 보호하겠다”고 설명하지만, 현실은 그렇게 단순하지 않습니다. 예를 들어, 이사나 자녀 교육을 위해 주거지를 옮기려는 경우, 일시적으로 1주택 이상이 되더라도 대출을 받지 못하게 될 수 있습니다. 정부와 금융권은 “실수요 보호”를 강조하지만, 정작 실거주를 위한 수요자조차 자금 조달에 어려움을 겪는 모순적 상황이 벌어지는 것입니다.
한국주택금융공사에 따르면, 2024년 전체 주담대 이용자 중 약 68.3%는 실수요자로 분류됩니다. 이는 전년 대비 소폭 증가한 수치입니다.


금융당국의 ‘압박’, 은행의 ‘선제 대응’, 시장은 혼란 속으로

이번 대출 규제 강화의 배경에는 금융당국의 관리 기조가 있습니다. 금융감독원은 올해 1분기 가계대출 증가세가 목표치를 초과할 것으로 보자, 은행별 면담 계획을 예고하며 규제 강화를 시사했습니다. 기준금리 인하와 토지거래허가구역 해제로 인한 풍선효과가 서울 집값 상승을 자극하고 있는 상황에서, 당국은 이를 투기 수요로 간주하고 선제적으로 제어하려는 것입니다.

은행 입장에서도 리스크 관리는 중요한 과제입니다. 집값이 단기 급등할 경우, 이후 가격이 조정되면 대출자들의 상환 부담이 커지고, 연체율도 높아질 수 있기 때문입니다. 하지만 모든 규제가 그렇듯, 이번 조치도 결국 시장 전반에 혼란을 야기하고 있습니다. 특히 대출 규제가 강화될수록 현금 유동성이 풍부한 일부 고소득층이나 투자자에게는 되려 유리하게 작용할 수 있다는 지적도 나옵니다.

게다가 대출을 어렵게 만들면 단기적으론 수요를 누를 수 있지만, 실거주 중심 수요는 억제되지 않고 ‘전세시장’ 등으로 풍선효과가 나타날 가능성도 있습니다. 또 다른 불균형을 초래할 수 있다는 점에서 신중한 접근이 필요해 보입니다.

더 촘촘해진 금융규제, 주택시장에는 어떤 영향을 줄까?

은행들의 이번 조치는 단순한 일시적 반응이라기보단, 향후 주택시장 안정화 정책의 일환으로 자리잡을 가능성이 높습니다. 특히 금융당국이 직접 은행들을 면담하고 있는 만큼, 규제 수위는 당분간 계속 유지되거나 강화될 여지도 있습니다.

단기적으로는 대출을 어렵게 만들어 투기 수요를 억제하는 효과를 기대할 수 있습니다. 하지만 중장기적으로는 ‘현금 여력 있는 수요자’와 ‘대출 의존 수요자’ 간 양극화를 심화시킬 가능성도 큽니다. 결국 집값 안정화라는 목표를 이루기 위해선 단순한 대출 규제뿐 아니라, 공급 확대나 세제 개편 등 종합적이고 균형 잡힌 정책이 병행되어야 할 것입니다.

투자자 입장에서 보면, 이런 시기는 오히려 기회가 될 수도 있습니다. 정책 불확실성으로 시장이 혼란스러울 때, 실수요에 기반한 자산 선별력이 중요해집니다. 대출 없이 매입이 가능한 현금 투자자라면, 경쟁이 줄어든 지금이 적절한 진입 시점일 수도 있습니다. 다만 추격 매수는 피하고, 가격 조정 가능성을 염두에 둔 보수적 접근이 필요합니다.